부동산 경매용어 대항력 개념설명(경매야TV)

부동산 경매용어 대항력 개념설명(경매야TV)

집을 구하다 보면 집값이 너무 비싸서 전세나 월세로 눈을 돌리는 경우가 있습니다. 하지만 전세나 월세 역시 다양한 문제로 쉽게 선택하기는 어려운데요. 그중 한 부분으로 혹시나 집이 경매로 넘어가지 않을까 하는 걱정입니다. 실제로 집주인의 채무 문제 등으로 인해 건물이 경매에 넘어가는 경우가 종종 있습니다. 그렇게 되면 부동산의 주인이 바뀌어 기존에 지불한 소중한 보증금을 날리게 될 수도 있죠.

이때 임차인이 법률관계를 주장할 수 있도록 하는 것이 ‘대항력’입니다. 사전에서는 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력이라고 명시되어 있으며, 이 대항력을 통해 소유주가 바뀌어도 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다.

쉽게 말해 대항력은 건물 소유주 변경에 따라 기존 임차인의 점유 권리를 보호해 주기 위해 존재하는 제도라고 할 수 있습니다. 기존 임차인은 건물의 전 소유주와 계약을 했으나, 현재의 건물 소유주와는 계약을 하지 않은 상황입니다. 그러나 이 대항력을 갖추고 있다면 계약 기간까지 임차인의 점유 권리를 보호받을 수 있습니다. 

주택임대차보호법에서는 대항력을 갖추기 위한 조건으로 부동산을 인도받은 이후 실제로 점유하고 있는 상태여야 하며, 전입신고를 마쳐야 한다고 정의되어 있습니다. 이 두가지 요건을 갖춘 후 그 다음날부터 효력이 발생하게 되며, 부동산의 인도와 전입신고가 다른 날에 이루어진다면 더 늦게 마친 날이 기준이 됩니다.

대항력이 효력을 발휘하기 위한 요건

① 주택인도와 전입신고 즉 '대항요건'이 완료되어야 합니다.
② 확정일자를 받는 것과는 관계없이 상기 2가지의 요건이 충족되어야만 합니다.
③ 대항력은 다음날 0시에 발생합니다.

대항력 유의해야 할 사항

① 계약자의 배우자만 이사 후 전입신고되어도 대항력을 갖추게 됩니다. 
② 부모가 계약을 체결하고 주택 인도와 전입신고는 아들이 할지라도 대항력이 발생합니다.
③ 본인 또는 공무원이 전입신고 시 실수를 한 경우
- 공무원의 실수는 원래의 전입신고와 동일한 효력이 발생한 것으로 인정하며, 손해가 발생했을 시 국가 상대로 손해배상 청구가 가능합니다.
- 본인 실수는 본인 책임으로 정정하여 신고한 다음날 대항력이 발생합니다.
④ 다가구주택은 지번만 정확히 신고해도 대항요건을 갖춘 것으로 합니다. 
⑤ 대항력은 '말소기준권리'에 의해 결정되며, 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖추었다면 대항력이 있다고 보면 됩니다.

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이상 부동산 경매용어 대항력에 대해 알아봤습니다.