부동산 경매 유찰 이유 ‘이것’은 꼭 피할것

부동산 경매 유찰 이유 ‘이것’은 꼭 피할것

부동산 경매에 있어서 유찰이란 매각 기일에 낙찰자가 없을 때 새로운 매각기일을 지정하여 다시 경매를 실시하는 것을 말합니다. 감정가 1억 원의 부동산에 단 한 명의 입찰자도 없으면 1회 유찰되고, 이후 20%~30% 저감된 상태로 다음 회차 가격이 결정됩니다. 각 물건마다 차이가 있지만 대부분 아파트는 감정가 및 회 유찰된 상태에서 입찰을 하는 분들이 많은데, 대항력이 있는 물건의 경우 2회 이상 또는 그 이상으로 유찰될 가능성도 있습니다.

유찰되는 것은 여러 가지 이유로 해석될 수 있으며, 통상적으로 아래와 같은 경우들이 있습니다.

① 매물의 최저 매각금액이 예상 낙찰가보다 고평가된 경우

해당 매물의 금액은 감정평가사가 주변 시세, 실거래 등을 파악해 경매 물건의 가치를 평가한 서류를 바탕으로 매겨집니다. 하지만 입찰이 시작되고 시간이 지남에 따라 시세가 변동될 수 있고, 추가로 유찰이 된다면 시세 변동은 더 커질 수 있습니다. 부동산 비수기의 경우도 예로 들 수 있는데, 좋은 입지에 자리하고 있는 상가건물이라고 해도 코로나라는 특별한 상황 때문에 유찰이 자주 발생하고 있습니다.

② 권리상 하자가 있는 경우

겉으로 보기엔 정상적이고 문제가 전혀 없어 보이는데 자꾸만 유찰된다면 표면상 보이지 않는 권리관계 때문일 가능성이 높습니다. 정말 괜찮은 가격인데 입찰되지 않는다면 이유를 분석할 필요가 있습니다. 예로 지급되지 않은 건축비에 대한 유치권이 있을 경우, 유치권자와 체납된 금액에 대해 처리를 해야 하기 때문에 유치권이 신고가 된 물건은 입찰인들이 멀리하려는 경향이 있으므로, 본인이 경매 초보자라면 해당 문제로 유찰이 되는 물건은 과감하게 피하는 것이 좋습니다.

③ 대항력이 있는 경우

경매 물건을 볼 때는 배당 종기일과 배당요구 날짜, 임차인의 배당요구일까지 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 전입하고 있는 세대원이 말소기준권리보다 빠른 날짜에 전입신고가 되어 있다면 대항력이 생기게 되는데, 혹여 배당요구종기일 이후 배당요구를 했다면 임차보증금은 전액 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 생기게 됩니다.

④ 그 외의 이유

앞서 말씀드린 대표적인 이유를 제외하고도 대지권 없이 건물만 매각되는 경우에도 유찰이 될 수 있으며, 교통이 불편하거나 접근성이 낮은 곳 등 투자수단으로 적합하지 않은 경우에도 유찰이 될 수 있습니다.

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물건에 문제가 있는 경우에도 유찰이 될 수 있지만, 경매 절차에서의 하자나 법적인 절차에서의 문제로 유찰이 되는 경우도 있습니다. 이상 부동산 경매 유찰 이유에 대해 알아봤습니다.