부동산 경매용어 바로 알자

부동산 경매용어 바로 알자

오늘은 경매와 관련된 경매 주요 용어 중 권리 취득과 관련된 '소제주의', '인수주의', '잉여주의'를 비교해 알아볼게요!

「소제주의」

말소 기준 권리보다 후 순위로 전입 신고를 한 임차인이나 권리자들은 낙찰에 의한 소유권 이전 등기를 할 때 그 권리가 사라지는데, 이와 같이 권원이 없는 권리가 소멸되는 것을 이르는 말로 '말소주의'라고도 합니다.

소제되는 권리들
- 모든 저당권, 담보가등기
- 말소기준권리보다 후 순위로 등기된 용익물권(전세권, 지상권, 지역권)
- ​말소기준권리보다 후 순위에 등기된 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기
- 말소기준권리보다 늦은 날짜로 전입신고와 주택의 인도를 마친 임차인

→ 경매로 인한 물건을 낙찰받게 될 경우 물건에 설정되었던 저당권, 가등기, 유치권 등 이전에 있던 모든 권리가 다 사라져 아무런 문제가 없는 물것이 되는 것입니다.



「인수주의」

낙찰에 의하여 모든 부담이 소멸되지 않고 매수인이 부담해야 하는 것으로 민사소송법은 소제주의를 원칙으로 있지만 예외적으로 인수주의를 취합니다. 저당권, 담보가등기, 가압류는 순위에 관계없이 모두 말소되고 그 이후의 후 순위의 모든 권리는 소멸됩니다.

그러나 1순위 저당권, 담보가등기, 가압류 보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권 등의 권리와 대항력 있는 임차권도 소멸되지 않아 매수인이 부담해야 하며, 별개로 법정지상권, 유치권 인정 여부에 따라 인수될 수 있습니다.

인수되는 권리들
- ​유치권
- 예고등기
- 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 용익물권(전세권, 지상권, 지역권 등)
- 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정되어 있는 가처분, 소유권이전청구권 보전 가등기, 환매등기
- 말소기준권리보다 앞선 일자로 대항력을 갖춘 임차인
- 법정지상권

→ 소제주의와 반대되는 것으로 쉽게 말해 낙찰을 받아도 소멸되지 않는 권리가 있다는 뜻입니다. 예를 들어 선순위에 있는 전세권은 낙찰인이 전세금을 반환해 주어야 하는 것입니다. 때문에 낙찰을 받을 때에 낙찰가 외에 인수하면서 떠안게 되는 금액이 있을 수 있으므로 경매 시 꼼꼼히 권리 분석을 하는 것이 바람직합니다.


「잉여주의」

집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산 상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이러한 사실을 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자 스스로 매수할 것인지를 확인한 후, 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 됩니다.

→  법원이 최저경매가격을 정할 때 부동산에 포함된 모든 비용, 경매 비용을 모두 변제하고 남은 금액이 없다고 판단될 시 법원이 경매를 직권으로 취소할 수 있다는 것을 뜻합니다. 물론 압류채권자에게 이를 통지하고 스스로 해당 물건을 매수할지 확인을 거치게 되며, 최저경매가격이 생각보다 낮게 책정될 때 자주 발생합니다.

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