경매물건 조회 주의사항 5가지

경매물건 조회 주의사항 5가지 

지난 시간에는 경매물건 검색 방법 및 선별요령에 대해 알아봤습니다.

대부분의 경매 초보자들은 그간 배웠던 이론을 바탕으로 떨리는 마음을 안고 실제 입찰에 참여합니다. 그러나 쉽게 낙찰을 받지는 못하죠. 심지어는 입문 이후 1년 동안 한 건도 낙찰을 받지 못하고 그냥 포기하는 사례들도 많습니다. 어떤 분들은 떨어지다 지쳐 너무 높은 금액으로 낙찰을 받아 낭패를 보기도 하고, 싸다는 이유만으로 입찰했다가 큰 손해를 보기도 해요!

그러나 경매가 처음이신 분들도, 아직도 어떤 것이 좋은 물건인지 가늠이 안 가는 분들께서도 오늘 말씀드릴 5가지 상식 정도만 알고 계셔도 위험한 물건의 90%는 피해 갈 수 있답니다.

① 말소기준 위로 인수되는 권리가 있는가?

입찰에 참여하기에 앞서 등기부등본을 떼어 등기부상 처음 설정된 말소기준권리(근저당, 가압류, 압류, 담보가등기)보다 앞서서 설정된 다른 권리가 있는지 확인해봐야 합니다. 이는 지상권, 소유권이전가등기, 가처분 등 위에서 말한 말소기준에 해당되는 권리가 아닌 다른 모든 권리를 뜻하며, 말소기준 위로 이러한 권리가 없다면 일단 안전하다고 보셔도 됩니다.

Why? 말소기준보다 뒤에 설정된 권리는 99%가 낙찰되면 지워지기 때문입니다. 이러한 권리가 항상 위험한 것은 아니지만 이 권리에 대한 판단은 초보자가 정확하게 하기가 어려우므로, 후순위로 가처분이나 예고등기가 있는 경우라면 초보자는 패스하는 것이 좋습니다.

② 말소기준보다 전입이 빠른 임차인이 있는 경우 입찰하지 말 것

경매 사건에 있어서 많은 문제를 일으키는 것은 선순위 임차인입니다. 임차인의 선순위/후순위 여부는 임차인의 대항력 발생일(전 일일 기준 익일0시)과 말소기준을 비교해보시면 됩니다. 대항력 발생일이 말소기준보다 빠르다면 '선순위 임차인', 느리다면 '후순위 임차인'이 되는 것입니다. 선순위 임차인인 경우 이런저런 변수로 인해 낙찰가가 임차인의 보증금을 별도로 물어주어야 하는 일이 발생할 수도 있습니다.

반면 점유자가 소유자 또는 후순위 임차인인 경우에는 입찰하셔도 좋습니다. 이러한 경우에는 임차인의 보증금을 떠안지 않아도 되며, 협의를 통해 내보내거나 협의가 불가능한 경우 인도명령 신청 절차에 따른 강제집행으로 내보낼 수 있습니다.

 

③ 매각물건명세서를 꼭 확인해볼 것

경매물건조회 시 법원이 제공하는 '매각물건명세서'를 잘 살펴보아야 합니다. 부동산의 표시, 점유자의 권원과 기간, 월차임, 전입신고일 또는 사업자등록일, 확정일자 등이 기재된 문서로, 법원이 매각하는 법원경매물건에 대한 품질보증서라고 생각하시면 됩니다.

④ 지분물건이 아닌지 꼭 확인할 것

시세보다 반토막 이상 저렴하게 나온 물건들은 대부분 지분물건입니다. 쉽게 말해 남편과 와이프가 공동명의로 소유권을 취득하고 있는 상태에서 둘 중 한 명의 지분에 대해서만 경매가 진행되는 경우입니다. 남편과 와이프가 각각 1/2씩 소유권을 가지고 있다면 당연히 감정가도 1/2 이하로 떨어집니다.

⑤ 여러 번 유찰된 물건, 재경매 물건은 과감히 패스할 것

이런 물건들 중 좋은 물건도 물론 있습니다. 그러나 여러분이 초보자라면 여러 번 유찰된 물건, 낙찰 후 대금 미납으로 나온 재경매 물건은 과감히 피하는 것이 좋습니다. 아파트 물건인데 여러차례 유찰되었거나 재경매로 나오는 것들은 권리상 하자가 있거나 낙찰 후 추가적인 비용이 발생할 수도 있습니다. 

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이상 경매물건조회 시 초보자가 알아두어야 할 선별요령 5가지 항목에 대해 알아봤습니다. 단지 저렴하다는 이유만으로 입찰하게 되면 피 같은 돈을 날릴 수 있으니 위 내용들을 꼼꼼하게 숙지하신 후 입찰에 참여해보시길 바랍니다.

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