공시지가를 올리고 토지보상금 더 받는 방법

토지보상이란?

국가 및 지자체가 공익사업을 위해 사유재산권을 침해한 경우, 침해당한 개인에게 합당한 보상을 지급하는 것을 말합니다. 보통 토지보상금은 토지수용으로 발생한 대가인 현금 및 채권 등으로 받게 된다.

​즉, 토지보상금은 학교, 공원 도로 등의 기반시설 건설, 도시계획에 다라 신도시, 주택건설 및 재개발 등의 공익사업의 시행으로 토지가 수용될 입장이 되면 토지보상법 등 관련법에 따라 강제로 수용절차가 이루어 질 경우 지급되는 보상금을 말한다. 
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이러한 공익사업에 수용되는 토지에 대한 토지|보상금을 지급하는 데 있어 사업시행자는 해당 법률에 따라 원칙대로 보상한다는 명분으로 사업비를 줄이기 위해 보상금을 최대한 줄이려 한다. 반면에 토지소유자 입장에서는 적은 보상금을 받아들일 수 없을 경우 토지보상금을 제대로 받기 위해 이의신청과 소송을 하게 된다.

토지 보상금 3차례 증액 요구 가능

토지 보상금은 3차례 걸쳐 증액(수용재결→이의재결→행정소송)을 할 수 있는데, 통상 감정 보상가의 10% 내·외로 보상금을 증액시킬 수 있다. 토지 보상금을 더 많이 받으려면 토지 보상의 절차 및 과정을 이해하고, 사업 초기부터 준비해 최초 협의 감정 평가를 잘 받아야 한다.

협의 감정 평가를 잘 받아야 토지 보상금은 물론, 추후 대토보상 용지 등 땅으로 공급받고자 원할 때에도 더 많은 면적을 공급받을 수 있다. 따라서 사업 초기 단계부터 토지 보상과 관련한 전문가에게 의뢰하고, 주민대책위원회에 적극적인 참여가 요구된다.

“공시지가를 올리면 토지 보상금을 더 많이 받을 수 있나요?”

보통은 토지 보상금이 공시지가의 1.5배에서 많게는 1.8배 정도 나온다는 얘기를듣게 된다. 아마도 개발사업으로 인해 토지가 수용되어 보상금 관련한 소문을 듣고 문의를 한 듯했다. 결론적으로 공시지가를 올려도 세금만 더 낼 뿐 보상금 산정에는 무관하다.
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공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘는데 토지 보상금은 표준지공시지가를 기준으로 산정하기 때문이다. 표준지공시지가는 전국의 토지 중에서 토지의 이용 상황이나 주변 환경 등 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 50만 필지의 ‘표준지’를 선정한다. 그리고 표준지의 특성을 조사하고 시·군·구 및 토지 소유자의 의견을 청취하여 매년 1월 1일을 기준으로 한 적정가격을 평가한다. 반면에 개별공시지가는 표준지의 공시지가를 바탕으로 하여 개별토지의 단위면적(㎡) 당 적정가격인 개별공시지가를 산정한다.

개별공시지가를 올려도 표준지공시지가가 올라가지 않는 한 토지 보상금 산정에는 의미가 없다. 표준지공시지가를 기준으로 시점·지역·개별·기타 등의 요인에 따라 가감된 할증을 곱하고 있으며, 이 중 개별요인은 가로, 접근, 환경, 획지 등의 조건에 따라 가감된 할증을 곱하여 가격을 결정한다.

공익사업에 의한 보상의 기준은 지장물보상, 영농보상, 휴업보상 등에 따라 세분화하여 기준이 정해져 있으며, 별도로 이주대책 대상자를 선정하는 방법도 정해져 있다. 또한 보상평가와 관련한 감정평가사 선정에 있어 일정요건을 갖추면 소유자의 추천도 가능하다. 보상평가 권리구제 절차는 협의 감정평가, 손실보상협의, 수용재결신청, 이의재결신청, 행정소송 등의 순으로 진행되는데, 개인이 대응하기에는 한계가 있어 통상은 토지보상 전문 행정사 사무소나 법무법인에 위임하여 진행

된다.

“토지 보상금 통지를 받았는데요?”

만약 토지 보상금 통지를 받았다면 아래와 같은 과정이 진행되며, 보상금을 받는 과정 속에서 대응해야 할 중요사항을 미리 체크해 두어야 한다.

토지보상권리에 대한 권리구제절차에 임하게되면 수용재결(1차 감정), 이의재결(2차 감정), 행정소송(3차 감정) 각 과정에서 총 3번의 추가 감정을 받을 수 있고,이를 통해 보상금을 증액할 수 있다. 행정소송이 종료될 때까지 보상금을 수령하지 못하는 것이 아니라 수용재결(1차 감정)이 나게 되면 보상금액을 전액 수령한 후 추가로 이의재결, 행정소송절차를 진행할 수 있다.

소유자가 수개의 필지를 소유하고 있는 경우 일부 필지에 대하여만 협의를 하고, 나머지 필지에 대하여는 보상금 증액을 위한 권리구제 절차에 임할 수 있다. 다만 손실보상 협의에 응한 경우에는 이후 보상금증액을 위한 권리구제 절차에서 더 이상 다툴 수 없다.

토지 보상금을 노리고 투자하면 낭패!

LH 땅 투기 의혹이 불거진 "광명시흥지구"의 개발 방식은 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업으로 사업방식은 사용·수용방식이다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭 : 토지보상법)은 말 그대로 공익을 위한 사업이기 때문에 토지 보상금이 높게 나올 일은 없다. 무턱대고 개발호재가 있다고 해서 토지보상법을 제대로 알지 못한 경우에는 큰 손실을 볼 수 있다.

최근에는 경매물건에서 수용 방식 개발지구 내 토지 경매물건에 대한 낙찰가율이 높다. 만약 토지 보상금 차익을 노리고 투자를 할 경우 높은 금액에 낙찰된다면 자칫 낭패를 볼 수 있다. 통상 보상금은 예상보다 높지 않게 나오는것이 일반적이다. 따라서 토지 보상금 절차 등을 숙지하고 토지 보상 전문가와 상담을 통해 접근하거나, 토지 보상금 차익을 노리기보다는 대토보상이나 협의양도인 택지 등을 기준으로 보고 장기적으로 투자하는 것도 바람직하다.

토지보상금 평가가격=표준지의 공시지가×시점요인×지역요인×개별요인×기타요인→통상 표준지공시지가×1.5배

 

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