법원 부동산 경매 가장임차인 차이점

비교적 저렴한 가격으로 부동산을 구매하고자 할 때 가장 먼저 생각나는 것은 경매일 것입니다. 경매에 나온 부동산의 경우 채무를 감당하지 못해 강제적으로 나오는 물건이 많아 잘 찾아보면 보물 같은 물건들을 발견할 수 있지만, 그만큼 위험 요소들도 많습니다.

부동산 경매에 있어서 가장 조심해야 할 부분은 권리분석이고, 권리분석을 할 때 가장 조심해야 할 것은 바로 임차인 관련한 부분입니다. 경매사고의 90%는 대항력 있는 임차인으로 인해 발생하기 때문이죠. 

강제적으로 나오는 물건들이 많다 보니 원래의 건물주, 즉 채무자는 자신의 가족이나 지인 등에게 부탁하여 자신의 건물을 가져가지 못하게 하거나 돈을 요구하는 경우가 있는데, 그러한 방법 중 대표적인 것이 가장임차인이라고 할 수 있습니다. 이는 말 그대로 실제 임차인이 아님에도 불구하고 임차인인 척 가장한 사람을 의미합니다..

가장임차인, 구별하는 방법은?

 

가장임차인은 해당 부동산에 실제로 거주하고 있지는 않지만 해당 주소지에 전입신고를 하고, 부동산 경매를 통해 낙찰받은 낙찰자에게 방해 혹은 무리한 금전을 요구하기 위해 거짓으로 임대차 계약을 합니다. 채무자 겸 소유자는 경매로 자신의 부동산이 매각될 것을 대비해 이러한 허위임차인을 세워두고 배당신청을 하는 경우도 있는데요.

혹시 가장임차인은 아닐까 의심이 든다면 가장 먼저 확정일자를 확인해 보셔야 합니다. 특히 전입신고보다 매우 늦게 받았거나, 경매가 시작된 이후에서야 신청했다면 의심해 볼 법 한데요. 임대차 계약서가 없거나 계약서에 공인중개사가 명시되어 있지 않은 경우도 마찬가지이며, 이 외에도 아래와 같은 경우들이 있습니다.

① 경매개시결정등기일에 가깝게 전입신고가 된 경우
② 권리신고 된 전세보증금이 일률적으로 최우선변제금의 소액에 해당
③ 임차인의 소유자의 가족 또는 인척인 경우
④ 전세계약서나 월세계약서가 중개사무소에서 작성하지 않는 경우(쌍방 대리 등)
⑤ 경매물건 중에 방은 3개로 되어있는데 3가구가 거주할 경우
⑥ 전입신고는 되어 있으나 임대차계약서에 확정일자가 없는 경우

위 내용에 해당된다면 ‘문건 송달 내용 및 공과금 내역’을 체크해봐야 합니다. 문건 송달 내역은 대법원 경매 사이트에 접속하여 사건번호를 입력한 후 확인이 가능한데, 한 가구에 여러 세대가 전입해있는 상황인 경우 일부 또는 전부가 가짜일 확률이 높습니다.

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이상 가장임차인 구별 방법에 대해 알아봤습니다. 가장임차인을 찾아내는 방법을 통해 허위임을 확인한다면 보다 좋은 수익률을 가져가실 수 있을 거라 생각합니다.