경매 틈새시장 공략하기 ‘지분경매’ 초보자도 OK

몇 년 사이 부동산 경매 참여자가 증가하면서 낙찰가율이 고공행진을 거듭하고 있습니다. 일각에서는 높은 낙찰가율을 두고 '매매시장과 다를 바 없어 투자처로서의 매력을 상실했다'라는 한탄이 나오기도 하는데요. 경매 시장이 워낙 핫하다 보니 전문 투자자들은 틈새시장을 공략하기 위해 남들이 잘 찾지 않는 특수 물건에 관심을 갖기도 합니다.

유치권, 법정지상권 등 누구나 쉽게 접근하지 못하는 경매 사건은 상대적으로 경쟁률이 낮아 고수익을 기대할 수 있지만, 경매 전문가가 아니라면 쉽게 접근할 만한 투자처는 아닙니다. 이 때문에 다른 특수 조건들에 비해 리스크가 낮은 '지분경매'에 눈길을 돌리는 사람들이 많은데요.

흔히 하나의 부동산을 두 명 이상이 소유하는 형태를 '공동소유'라고 합니다. 보통은 형제들이 부동산을 상속받거나 부부가 공동명의로 부동산을 구입하는 경우가 있는데, 이렇게 부동산을 공동소유한 상태에서 어느 한 명의 지분만 경매하는 것을 '지분경매'라고 합니다.

먼저 지분경매에는 '공유자우선매수권'이라는 제도가 있습니다. 공유자 중 한 명이 경매로 나온 지분을 우선하여 취득할 수 있는 권리로, 여러 사람들이 부동산을 소유할 경우 뜻하지 않은 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 이를 사전에 방지하기 위한 제도라고 할 수 있습니다. 때문에 지분경매에 투자하고자 한다면 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 여지가 있는지부터 꼼꼼하게 검토해야 하죠.

지분경매, 낙찰 이후에는 어떨까?

지분경매는 낙찰받은 이후에도 부동산을 인도받는 과정이 일반 경매 물건에 비해 다소 복잡한 편입니다. 예로 주택의 지분을 낙찰받았을 때 매수인은 보존행위로써 점유자를 상대로 인도명령신청을 할 수 있지만 인도명령 결정이 나오더라도 '내가 낙찰받은 지분이 어디서부터 어디인지'를 특정할 수 없기 때문에 현실적으로 국가 강제력을 동원하여 부동산을 인도받는 '강제집행'이 불가능할 수 있습니다.

해결 방법은 다른 공유자와 합의하여 부동산 전체를 매매한 후 대금을 정산하는 방법, 다른 공유자가 가지고 있는 지분을 매수하는 방법, 법원에 공유물분할청구소송을 제기하는 방법 등이 있으며, 법원에서는 ① 부동산을 나누는 현물분할, ② 어느 한쪽이 매수할 것을 명하는 가격배상 판결, ③ 부동산을 경매로 진행한 후 낙찰대금을 나누어 받는 가격분할 중 하나의 판결을 내리게 됩니다. 대부분은 가격분할로 판결이 내려지기 때문에 부동산 전체에 대한 경매신청이 가능하지만, 단 부동산에 대한 가치평가가 선행되어야 하고 공유자가 수십 명일 경우 소송서류 송달문제 등으로 절차가 길어질 수 있어 수개월에서 수년이 걸리는 경우도 있습니다.

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이상 경매 틈새시장 공략하기 첫 번째, ‘지분경매’에 대해 알아봤습니다. 소액으로도 수익 창출이 가능하고 다른 특수 조건에 비해 리스크가 낮은 투자처이지만 장단점을 확실하게 파악하고 시작할 필요가 있겠습니다.